签署房贷合同时贷款利率为1.3%，半年后贷款利率下调至1.2%，此前的房贷合同能修改吗？为什么？

这涉及到银行降息后的房贷利率问题？很多购房者一直以来都比较关心房贷利率是否会随着降息而受到影响。刚好今年1月4日央行又宣布降准，最近部分城市多家银行的房贷利率有所下调，那么，降息后的房贷利率如何计算呢？

近年来，央行已经多次推出降准、降息政策，2019年1月4日中国人民银行再次宣布下调金融机构人民币存款准备金率1个百分点。其中，2019年1月15日和1月25日分别下调0.5个百分点。

当然啦！此次是降准而非降息，今天咱们就专门谈一下降息后的房贷利率的变化情况:

首先，第一种就是未签订购房合同。这种情况下新的贷款利率是即时生效的，也就是说借款人只要是没有签订贷款合同，那在接下来签订贷款合同时就可以按照此次利率下调后的新利率执行。

其次，就是已经签订贷款合同的。如果是这种情况下，在银行降息时，借款人已经签订贷款合同就会按照贷款合同要求的贷款利率标准执行。

截止目前，房屋按揭贷款的利率调整方式主要分为两种，分别是浮动利率和按年调息。作为按年调息的方式来说，就是指借款人要在次年的1月1日起才可享受降息后的新利率；但如果是浮动利率的方式，就会完全不同，按要求需从次年的同月开始进行利率调整。也就是说，若是今年3月降息后，要到明年3月份才能享受新的利率标准。

另外，房贷利率主要通过等额本金和等额本息两种计算方式，在银行降息后，大家只需要根据相关计算公式计算利息，就知道可以节省多少钱。最后提醒所有购房者尤其首套房贷的，在签订贷款合同时，一定要仔细阅读合同中关于房贷利率调整是如何规定的，最好是提前明确该利率是否随央行利率调整而变化。如果是固定房贷利率，就无法享受降息后的优惠利率了！

不能，上浮30%是属于贷款银行贷款利率，属于永久利率，是从贷款合同签订日期开始生效，不会变的

全国首套房贷利率23个月以来首次下降，北上广深楼市将回暖，对此你怎么看？

谢谢悟空问答的邀请！

首先要说的是，这问题中的“北上广深楼市将回暖”，认定了房贷利率下降会必然导致楼市的回暖，是一种惯性思维的误区。

个人认为，北上广深楼市非但不会回暖，中国楼市整体而言恰恰拐点将至。一是从价格来看，当前北、上、广、深4个一线城市二手房价格都在下跌。值得注意的是，新房市场由于限价导致市场失真，二手房价格更具参考性。二是成交量大幅下滑，全国商品房销售面积增速连跌4个月。以传统楼市旺季的“金九银十”为例，去年“十一”黄金周期间，个别城市房地产成交量下滑90%，下滑50%的比比皆是，说明市场整体在降温。第三，从土地市场来看，土地溢价率相对于2016、2017年大幅下降，很多地方平价卖地都会流拍。根据中指土地数据库对全国300个重点城市的监测数据显示，2018年1-12月流拍住宅用地已超700宗，创中国房地产市场化以来土地流拍之最。

其中一线城市由于房价停止上涨，土地流拍最严重。而四五六线城市因为有棚改的后续效应，情况还不是太严重。不过，2018年下半年以来，一些城市及时停止了棚改，这意味着最后一个政策红利也消失了。

再从经济大周期来看，由于经济发展的外部环境发生变化，内外部不确定因素增加，当下经济运行也存在着一定下行风险。

日前，建设银行董事长田国立在北大光华新年论坛上称：房子我们真的盖够了，空置率很大，现在你买房就是高位接盘。

总之，过去不断支撑大家购房的政策基本上都取消了，房地产政策周期的转折点出现了。

你对这个问题有什么更好的意见吗？欢迎在下方留言讨论！

根据融360大数据研究院日前发布数据显示，2018年12月份，全国首套房贷款平均利率为5.68%，从11月份的5.71%下降了0.03%，也就下降了那么一丢丢。但这是标志性的，这是全国首套平均利率23个月以来首次出现下降。

于是有人就预测我们2019年的北上广深一线城市房价将再次回暖，进入上升的快车道。

实际上仅仅凭借房价利率的一点点下降，就断定房价将回暖，有点为时过早。

首先，毕竟房价利率高企的态势没有变。2017年3月份房价利率大约是4.5%左右，2017年12月房价利率也是不到5.5%，维持一年之后仅仅降到5.68%，下降了万分之三，意义实在不大。

第二，一线城市的各种限购、限贷政策并没有任何变化。青岛市高新区宣布取消购房摇号，广受社会关注。但是摇号行为仅仅是说明购房需求少了，很多楼盘并不在是秒光，供不应求了。摇号行为也增加了社会的成本。各地也仅仅是适度的松绑。

第三，真正导致房价上涨的因素并没有出现。房价开始起飞的时候，一般都是住房贷款利率打折，各地出台购房优惠政策的时候。以前最早出现过七折甚至六折利率，而且一些地方购房还给予相应的购房补贴，通过这些方式去消化库存。现在5.68%，是1.15倍基准利率以上的贷款利率。

另外，北京市政府将于近期搬至通州行政副中心，届时各种办公人员将搬迁约50万人。1月10日，北京市政府举行了摘牌仪式，代表通州副中心正式启用。

房地产税将于近年出台，市场早已经有了防范意识。

现在的房价已经高到一定的程度，不说是遥不可及，但也确实没法再有上涨的动力了。

前来看有利的方向就是央行开始降准释放大约8000亿左右的货币。当然市场也预计今年会有3到4个点的降准，用于供给实体经济改革的不足。

但是，国家会制定更多的强力政策，防治有关的货币流向房地产市场，毕竟国家已经有经验了。相信房价的白银时代已经到来，将会持续10到15年吧。