未来五年成都主城5+2区房价走势如何？哪个区潜力更大？

未来五年可以这样看待：

第一，龙头王者是高新区。高新区将出现新房一房难求，二手房但凡位置稍好都会观望惜售的状态。高新区金融城上至主城五区，下至天府新区，兼容并蓄，市政府的所在地，高端商业、教育、工作群体趋于集中，资源极度富集，是响当当中心中的中心。高新区大源产业、教育、工作区划布局合理，是高新区仅次于金融城的区块。另外，城南宜家、天府长城板块也地处关键区域，看好上行。新川、中和同样会在退而求其次的过程中成为交易的风云地带。只有新北、神仙树、芳草、高朋不愠不火，缓慢上行。

第二，锦江武侯齐头并进。尤其是朝南临近高新的区域会有较大幅度增长，金融城三期将是其中的翘楚。其余锦江攀成刚、武侯新城将成为本区域的龙头，锦江区三圣乡、武侯新城机投区域将成为新房交易的主战场。其他区域缓慢上行。

第三，青羊日渐颓弱。青羊的浣花溪曾经独领风骚，青羊的小初学区也是首屈一指，但随着时间流逝，人口更迭，主要一二环区域可开发利用地段不足，外金沙吸引力不足。五年内还能继续上行，但总体来说会渐渐失去西贵的顶端荣耀，交棒高新、天府。

第四、活力成华发展活跃。成华是主城五区可开发地块最多的区域，相互连接较为紧密，东进之风颇为裨益。新房成交会很多，但总体还要看东郊记忆区块的成熟和吸引力，总体上来说上行趋势，但是增值性会差过前面区域。

第五，金牛自住合宜。金牛曾经是成都最早发展的地方，也是生意人众多的区块，但风水轮流转，三次北改都不甚显著，个人看平小幅度上行。主要看好国宾板块和有地铁衔接的区块。

第六，天府新区分化严重。天府新区麓湖和天府公园西，无疑是该区域的天花板；中央商务区、兴隆湖科学城将是新贵聚集的中心；普通老百姓的锦江生态带是平民买得起的最好区域；南湖、海昌路、华阳目前已经趋于成熟，但总体升值潜力不大，以活跃刚需成交为主。麓山东和正兴浅水湾稍显偏僻。

综上所述，整个大成都的5+2区域都会上行，主要围绕的还是三个中心，首当其冲金融城，第二天府广场，第三兴隆湖，以三个中心串联起来的天府大道两侧不临干道的区域是最好的选择。同时成都刚需并非主要产品，品质低，增值性较低；建议选择刚改、改善、富改为主要增值和成交的产品。

先说第一个问题，有两个走势

一是：价格是稳中有升，整体房价会逐步上涨，主城区房价会在去年的18000，上涨到2.2-2.5左右的水平。

二是：区域性上涨代替普涨，分化成为主要趋势，越有价值区域，价格越高，学区房在政策没有大的变动下，还是未来带动房价的主要因素之一，青2锦2 高新5是主力军。

潜力这块

毫无疑问是高新区，这点不需要任何怀疑，下图可以感受下：成都是环形+棒棒糖形状，高新区位置太好，一定是无可取代的主流区域，而且十四五规划中成都现有高新区主要板块定位是经济活力区，无论是上班还是居住，都无可取代。

其他区域如何选择，参照我这样的结论。

要结合生活、工作、小孩读书的便利性进行选择，在综合考虑这些因素的情况下：

1. 天府新区如果短期要置业，选锦江生态带，2年之内兑现价值（有人流）。

2. 天府新区中长期选择，则以中央CBD和中央法务区为主，兴隆湖次之，按照3-5年进行购房预计（配套好了，人流不够，普遍交房日期在2022-2023年）。

3. 主城区价值洼地，优先选择，捡漏滞涨的二手房，重点关注东、南区域。

4. 普通刚需，除了天新锦江生态带，建议往主城区、高新区选择，原因很简单：没有人气的地方，你耗不起，也买不起。

5. 未来天府新区一定能起来，但是兑现时间会非常长，在未来5-10年，大概率会出现：天府新区？很棒。但和我主城区没有太大的关系，看各自的生活半径，天府新区的城镇化规划都放在了2035年，所以大可不必太上心。

如果一定要排序，我建议这样：

在不考虑房票的情况下，建议顺序为高新第一、锦江第二、青羊第三、天府新区第四、成华第五、武侯第六、金牛第七。高新现在是核心板块，上接主城区，下衔天府新区，各地区相当便利，是核心中的核心区域，当然房价也很核心，除了视川和大源下面部分区域，其他区域房价都不会低，完全看购买能力。锦江就不说了，主要为太古里、攀成钢、东大路、东湖、三圣乡板块，发展潜力十足，东边之前发展慢，现在反而成了优势，活力比较好；青羊第三主要是因为青羊的的学区和生态不错，偏好的可以优先选择，尤其以金沙、浣花溪为主，青羊新城是其后期爆发增长点；接下来是天府新区，天府新区选择核心板块，锦江生态带+中央CBD+兴隆湖；成华则主要集中在二十四城、万象城，现在也是活力十足，继承了建设路的衣钵，成华的优势在于落后，但现在落后反而成为了趋势，区域活力十足；武侯的大片板块划给了高新，但是其毕竟在南边，西南和西北相比，更具优势，会是一个增长极；金牛区：西、北，两个发展不利的因素都占了，不是特别看好，看工作位置作为自主选择吧。